Parcelacja grupowa (fragment opracowania)
Zasady ogólne
W poprawnie realizowanym zespole występują, zgodnie z historycznym rozwojem miast, dwie komplementarne siły :
- Scentralizowana (gmina, państwo) – kształtująca szkielet, determinująca „miejsca”, zabezpieczająca, regulująca i kontrolująca rozwój „całości”, dążąca do pełnego podporządkowania działalności w imię interesów „całości” i każdego obywatela żyjącego na danym terytorium,
- Zdecentralizowana (inwestor i developer) – wieloośrodkowa, wypełniająca szkielet, realizująca określone inwestycje, dążąca do niekontrolowanego rozwoju i zabezpieczenia pełni potrzeb własnych z pominięciem interesu całości.
- Zrównoważona gra między tymi dwoma zespołami sił stanowi o prawidłowości przekształcania przestrzeni i obywateli w niej żyjących.
W naszych warunkach, w sferze regulacji przestrzennych za istotę zrównoważenia uznać należy :
- minimum ograniczeń bezwzględnie możliwych do egzekwowania i egzekwowanych,
- maksimum swobody umożliwiającej najsprawniejszą realizację inwestycji bez niszczenia podstawowego szkieletu całości i uprawnień, jakie posiada każdy obywatel,
konkretna inwestycja musi w swej skali i wartości być wielokrotnie mniejsza od całości skali i wartości przestrzeni zarządzanego miasta-gminy.
Poprawności stosunków między wymienionymi siłami wyrażająca się konstruktywną, realną działalnością inwestycyjną i eksploatacyjną możliwa jest w wypadku jednoznacznego określenia wzajemnych praw i obowiązków sformalizowanych w obopólnej umowie, w której strony są równorzędne wobec prawa. Krytycznym czynnikiem w stosunkach między siłami jest dwoistość roli jaką wypełnia siła scentralizowana – gmina, państwo. Z jednej strony obowiązkiem jej jest działanie na rzecz każdego, stwarzanie warunków, pobudzanie, zabezpieczanie możliwości indywidualnego działania, obsługiwanie, z drugiej strony egzekwowanie działalności indywidualnej, zgodnej z regułami ustalonymi dla terytorium całości.
Umiejętność pełnienia tej roli i możliwość kontroli działań tej siły przez każdego jest warunkiem koniecznym do budowy, a później eksploatacji miasta.
Cechą działań konkretnego inwestora jest to, że budując swój (swoje) dom – przekształca i uzupełnia całość – buduje element organizacji – miasto i to musi być od niego wyegzekwowane.
Istotą działań odpowiedzialnego za całość (władza miejska) jest to, że realizuje miasto stwarzając warunki do budowy szeregu niezależnych inwestycji i to musi być od niego wyegzekwowane. Zestaw świadczeń umożliwiających indywidualne inwestowanie musi być zapewniony przez odpowiedzialnego za „całość” i prawnie egzekwowany przez jednostkę.
Te dwie siły muszą mieć wyraźnie wyznaczone pola działań w przestrzeni. Dla sił zdecentralizowanych musi być szereg niezależnych terenów działań, a terenami łączącymi je oraz urządzeniami zapewniającymi możliwość życia w koncentracji miejskiej (komunikacja, łączność, energia, woda, powietrze, energia słońca, odprowadzanie ścieków i nieczystości) muszą zajmować się, odpowiedzialne za całość, władze miasta
Skala tych terenów, zarówno „całości” jak terenów działań niezależnych oraz proporcje między nimi również stanowią o efektywności budowy i eksploatacji miasta.
Między jednorodnie i kompleksowo realizowanym zespołem miejskim, a domem dla jednej rodzimy na parceli występuje szereg form pośrednich. Istotą rzeczy jest znalezienie takiej skali terenu – parceli i odpowiadającej jej skali inwestycji (głównie budownictwa mieszkaniowego), aby dały one możliwość zachowania zalet (korzyści płynących z działań wspólnych i możliwie najmniejszej eliminacji zalet działalności indywidualnej).
Niemożliwe jest, z uwagi na różnorodność poglądów i możliwości, jednoznaczne zdeterminowanie skali inwestycji budownictwa mieszkaniowego, dlatego podstawowa wielkość terenu – parceli musi być na tyle duża, by można ją dzielić, na mniejsze części, zgodnie z rzeczywista potrzebą
Założenia społeczne :
- umożliwienie satysfakcjonowania wielu – wielu determinuje kształt całości,
- umożliwienie narastania i scalania różnych indywidualnych działań,
- zapewnienie względnie szerokiej możliwości wyboru, współuczestnictwa, współdziałalności w tworzeniu własnego środowiska, jego przekształcenie, dostosowywanie do nowych potrzeb,
- przejście z hierarchicznej organizacji taylorowskiej na organizację grup partnerskich,
- zrównoważenie jednoczesnego występowania przeciwieństwa np. : izolacja – integracja, wybór – determinacja, produkcja – konsumpcja, obsługujący – obsługiwany, specjalizacja – uniwersalizacja, zagrożenie – bezpieczeństwo,
- zmniejszenie specjalizacji stref aktywności społecznej, (względne zaspokojenie w jednej przestrzeni strefy produkcji, usług, mieszkania, rekreacji),
- dostosowanie rozwiązań przestrzennych i organizacyjnych do stale wzrastającego zakresu i komplikacji potrzeb jednostki w ramach rodziny, grup społecznych i ich zmienności w czasie znacznie krótszym, niż techniczna trwałość przestrzeni uformowanej dla pierwotnego zakresu tych potrzeb (nowo zrealizowane będzie przekształcone)
Założenia przestrzenne
Celem polityki kształtowania zespołów miejskich powinno być stosowanie środków nadających nowemu zespołowi charakteru miasta. Kształtowanie zespołów mieszkaniowych w sposób gwarantujący zgodność struktury przestrzennej ze strukturą społeczną zespołów, umożliwiający identyfikację mieszkańców ze swoim terytorium, określeniem jego umiejscowienia i odrębności:
- strukturalizację przestrzeni : publiczna – place, ulice, pasaże, parki, skwery (wspólna w różnych skalach), osiedlowa, kolonijna, podwórkowa, prywatna (mieszkanie, ogródek przydomowy)
- strukturalizację programu równoległą do strukturalizacji przestrzeni,
- przestrzeganie zachowania granicznych, dopuszczalnych ze względów społecznych wielkości elementów struktury, zbliżenie programu obsługi do miejsc zamieszkania :
dekoncentracja sieci usługowej, preferencja dla małych, zintegrowanych z zabudową mieszkaniową placówek handlu, gastronomii, rzemiosła itp. , ograniczenie występowania dużych obiektów do terenów centrów osiedli, dzielnicy, miasta,
zbliżenie miejsc pracy do terenów zamieszkania, wprowadzenie na tereny osiedli i śródmieść :
miejsc pracy w placówkach nieuciążliwej produkcji i usług (preferencje dla zakładów zatrudniających kobiety i osoby niepełnosprawne),
różnorodność typów i form świadczenia usług, tworzenie wielofunkcyjnych ciągów grupujących różnorodne obiekty i związane z nimi miejsca pracy.